Vendre sans agence - 2ème partie

Le compromis de vente

Illustration signature contrat

Possibilités légales

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier ou à l'aide de contrats types. Mais ce n'est pas ce qui est recommandé car la moindre faille ou une mauvaise rédaction des clauses qui y figurent peut être lourde de conséquences.
C'est dailleurs la raison pour laquelle certains agents immobiliers et la plupart des agents mandataires font appel à l'expertise du notaire pour l'établissement de ce document.

La meilleure option

Les clauses figurant sur le compromis de vente, (ou "promesse synallagmatique de vente"), sont d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, qu'il s'avère que la meilleur option pour éviter tout écueil ultérieur, c'est d'avoir recours à un professionnel, en l'occurence un notaire.
Puisque de toute façon il sera nécessaire d'en passer par lui pour la rédaction de l'acte de vente, c'est l'assurance de disposer d'un avant-contrat établi sur des bases fiables, qui servira à l'établissement de l'acte définitif. En somme, le travail sera "dégrossi" par le même professionnel qui en reprendra les fondations pour achever le tout. C'est un avantage indéniable.

D'autre part, le coût de la rédaction de l'avant-contrat est en général compris dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive. Il suffit de lui faire entériner cette option pour ne pas avoir de surprise par la suite.
Ici il convient de rappeler que les frais de notaire sont habituellement à la charge de l'acquéreur, sauf clause spécifique différente mentionnée biensûr dans l'avant-contrat.

Le coût de la réussite

Illustration euro dans une main

Vente avec agence

Sachant que la commission des agences immobilières et des agents mandataires se situe entre 3 et 8 % de la valeur du bien, (pourcentage dégressif avec la valeur), on peut considérer que le recours à un professionnel de l'immobilier représente la valeur d'une automobile neuve, de plus ou moins haut de gamme selon le bien vendu, ou si vous préférez : un voyage autour du monde de plus ou moins longue durée. C'est là le point d'acchoppement qui fait que de plus en plus de vendeurs tentent l'expérience de la vente directe, et qui rend cette option vraiment attractive.
D'autre part certains acheteurs privilégient les annonces émanant de particuliers, sachant que la négociation sera forcément influencée par l'existence ou non d'une commisssion.


Vente directe

Une vérité établie et incontestable à ne pas perdre de vue : Il serait déraisonnable de croire, et vraiment malhonnête de faire croire, que l'on peut vendre un bien immobilier en direct dans de bonnes conditions et des délais corrects sans investir une certaine somme d'argent. Sauf à risquer de perdre son temps jusqu'àu découragement : celui justement sur lequel misent les professionnels qui vous attendent au tournant.

Retourner la tête basse dans le giron d'un professionnel pour n'avoir pas investi quelques centaines d'euros et au final en concéder des milliers, serait en effet absurde.

Une règle élémentaire

Pour vendre un bien immobilier d'une certaine valeur en direct, (à partir de 300/400 K€), il vous faut vous singulariser, vous démarquer des professionnels "lambda" et des particuliers moins "éclairés" que vous. En clair : vous détacher de la grande masse. Vous devez pour cela utiliser les outils et options appropriés...

Au minimum :

  • Photographies professionnelles : un impératif pour tous les biens qui sortent de l'ordinaire, empreints d'une certaine "personnalité" qu'il faut savoir montrer.
  • Rédaction peaufinée de vos annonces et fourniture de tous les renseignements importants.
  • Options payantes sur les sites d'annonces, dont certaines changent vraiment la donne, y compris sur les gratuits comme Le Bon Coin.
  • Publication d'annonces sur les sites les plus adaptés à la catégorie du bien vendu, accessibles aux particuliers, gratuits (options payantes), et payants.

Et optionnellement :

L'investissement gagnant

Image illustrant un investissement productifNous avons estimé, suite à des retours d'expériences de vendeurs, que la somme à investir pour s'assurer un bon résultat varie en fonction du type de bien vendu et de sa valeur, entre une ou deux centaines d'euros pour des biens de moyenne gamme, à mille euros environ pour des biens vraiment atypiques, ou situés dans le haut de gamme, avec biensûr des tranches intermédiaires graduées selon le niveau de valeur du bien.
Donc, pas de quoi désespérer le plus avare des vendeurs, surtout s'il sait qu'il tirera un grand bénéfice de son léger investissement.
Pour les biens "de prestige", ou "de luxe", il n'y a pas de règle applicable. Chaque cas est unique et nécessite du "sur mesure". Mais même pour cette catégorie de biens, on peut réussir sans dilapider son argent...

Les agences digitales

Une nouvelle génération

Depuis quelque temps nous assistons à l'éclosion d'une nouvelle génération d'agences immobilières, sans structure fixe, qui ont coutume de se qualifier d'agences digitales : immoinov.fr, imop.fr, lesagencesdepapa.fr, immo-pop.com, homki-immobilier.com, proprioo.fr, imkiz.com, beemmo.fr, etc...
A l'instar des agences et des réseaux de mandataires classiques, ces structures fonctionnent sous couvert d'une carte professionnelle, avec le système des mandats, mais se prévalent d'honoraires forfaitaires, d'un montant variant avec les prestations fournies, très inférieur au montant des commissions habituelles pratiquées jusqu'ici, et non basés sur un pourcentage.

Quel avenir pour ces structures ?

Actuellement, seules quelques grandes villes sont pourvues en "conseillers immobiliers" rattachés à des réseaux développant ce concept. Nous n'avons pas assez de recul pour juger de leur efficacité et des chances de voir se développer ces structures d'un nouveau genre. La question est posée de savoir si cela aboutira à une alternative digne d'intérêt, à un raz-de-marée, ou à un flop...

La synthèse de tout cela...

Illustration compression

En conclusion, nous dirons : à l'ère du numérique, vendre sans agence est une affaire de motivation personnelle et de détermination. Non seulement ce n'est pas un frein à la réussite, mais cette option peut être un véritable atout si la chose est appréhendée avec sérieux et méthode.
Du bien relativement basique, jusqu'au bien de gamme moyenne, (200/250 KE), un particulier motivé peut sans problème faire aussi bien que la plupart des professionnels.
Pour les biens d'un certain niveau de prix, (au delà de 300/350 KE), la condition sine qua non du succès est de consentir à investir un peu afin de bénéficier des outils et des moyens nécessaires pour toucher la catégorie d'acheteurs adéquate, et se hisser dans ce registre au niveau des meilleurs professionnels.
Dans tous les cas de figure le jeu en vaut la chandelle, ne serait-ce que par l'économie d'une commission dont la légitimité du calcul au pourcentage est de moins en moins comprise aujourd'hui.
D'autre part le recours à une agence ou à un mandataire ne garantit pas le résultat, compte tenu déjà de leur nombre, et du fait que l'étiquette de "Professionnel de l'immobilier" ne signifie plus grand chose de nos jours.


Enfin il sera intéressant de suivre de près la question de l'évolution des fameuses "agences digitales", et le développement possible de nouvelles formules ouvertes aux particuliers pour accéder à des sites d'annonces orientés vers le "haut du panier". Il est fort probable que la part de marché prise par les professionnels se réduise petit à petit au profit de la vente directe ou avec l'aide de services d'un nouveau genre.
Quoiqu'il en soit il nous est difficile de croire que le monde de l'immobilier résistera encore longtemps aux ambitions des start-up du Big Data et de la "Proptech". N'a t'il pas déjà perdu la bataille en se rendant captif des plateformes de diffusion? En clair, le jackpot des agences n'est'il pas en passe de fondre comme neige au soleil, et les clés du "casino" de changer de mains?...
Nous vous suggérons de consulter le lien ci-dessous :

La "Proptech" vue par IMMO 2

Revoir la 1ère partie